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物業管理行業協會

今天是:
物業已成為職業“背鍋俠”
作者:   來源:   日期:2020-05-15

 

不知何時起,物業已成為職業“背鍋俠”。無論在所管小區內發生任何意外事件,業主都會第一時間內歸咎于物業。

有時候,物業真的比竇娥還冤...


?高空拋物


某住宅小區,一名騎電動車經過的男子日前被疑似從高樓墜落的紅磚砸中。


事后,由于現場缺乏目擊者與相關證物,導致遲遲找不到真正的肇事者,受害者家屬把可能涉案的整幢樓除一樓外的全體業主和開發商,以及小區物業公司均告上法庭。


后法院審理認為,通過《中華人民共和國侵權責任法》對高空拋物行為責任進行了明確規定:從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,假如找不到責任人,則推定所有住戶都有“拋物”的可能,應由所有住戶一起賠償。


高空墜物屬于個人違法行為,從法律意義上,由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。不屬于物業管理的范圍。


針對此類事故,物業管理部門可采取以下措施:


 01 進行高空維修、清洗外墻面等高空作業時,做好防護措施,防止物品不慎墜落。同時,在作業期間樹立指示牌提醒路人繞道行走或安排專門人員引導行人。


 02 平時需做好建筑外墻的檢查和日常養護,避免發生公共區域設施如外墻皮,公共區域玻璃,窗戶等物墜落,造成傷害。


 03 日常工作中,要通過多種形式進行宣傳教育,提高居民素質,從根本上杜絕高空拋物的現象發生。


 04 一旦出現高空墜物傷害事件,物業公司要做好搶救傷員和現場保護區工作,依據現場情況及時報警,并協助有關部門做好證據保全工作。


 05 對一些高空拋物多發部位進行監控,以獲取事故的第一手材料和證據。


?房屋漏水


房屋漏水是物業管理中的“老大難”的問題,不少業主經常此類問題全部拋給物業,要求幫其解決房屋問題,若不然則拒絕繳納物業費。但其實,房屋漏水原因不同,責任對象也不同。


從滲漏原因分析,通常有以下幾種情況:


 01 開發商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規范等導致房屋本身存在質量問題而引發的滲漏;


 02 業主自身使用不當或隨意改造等,造成自家或鄰居家漏水;


 03 裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水,因而引發的滲漏;


 04 物業對共用設施設備管理不善造成的漏水;


 05 房屋年代久遠,防水材料老化失效。


根據《建筑工程質量管理條例》的規定,屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,質保期為5年,從工程竣工驗收合格之日起計算。


對于因開發商建造的房屋質量不達標而造成的漏水業主可以找第三人進行維修,由此產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外,若因為開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期,開發商仍要擔責。


對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等,裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。


對于因物業疏于管理所造成的滲漏:比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家、屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水等,物業公司應承擔失察或維修不及時的責任。


?下水管堵塞


不少市民都遭遇過下水道被堵的情況,如果造成了較大的損失,雖然無法查清是哪一戶干的壞事,但可以讓全體樓上業主“背鍋”。


某住宅就發生過因公用下水管道被鄰居的破布、濕巾等堵住,一樓住戶被污水反冒淹屋,家具、家電和木地板遭到不同程度浸泡的事件。


由于該事件無法確定堵塞物為該單元的哪一住戶所丟棄,但根據日常生活經驗可以合理推斷,此事是由于樓上各住戶未能合理使用排污管道導致,樓上各住戶均存在過錯的可能性。因此,樓上其余各住戶應共同承擔責任。

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