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民法典視角下的物業服務合同
作者:   來源:   日期:2020-07-09

文/趙中華(中國物業管理協會法律政策工作委員會副主任,北京瀛和律師事務所高級顧問、物業管理法律事務部主任)

 

合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議?!睹穹ǖ洹泛贤幷{整的是因合同產生的民事關系。前期物業服務合同與物業服務合同是物業服務企業提供物業服務的法律依據,也是界定業建設單位、業主與物業服務企業之間權利義務和責任的契約基礎,物業服務合同的重要性不言而喻。實踐中,物業管理糾紛大多數是與物業服務合同相關的糾紛,本次《民法典》立法也對這一實踐中的高頻糾紛問題做出了回應,將物業服務合同正式列為有名合同。需要注意的是,我們在學習《民法典》總則編第二十四章物業服務合同的相關內容時,還應當結合《民法典》總則編和物權編、現行的《中華人民共和國合同法》司法解釋和《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關規定,從而更加全面理解和掌握物業服務合同。
一、物業服務合同的內容
按照《民法典》第九百三十八條第一款規定,物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。一份完整的物業服務合同,除了上述條款外,按照按照《民法典》第四百七十條規定,還應當包括當事人的姓名或者名稱和住所、合同履行期限、違約責任和解決爭議的方法等條款。
實踐中,物業服務企業在與建設單位、業主委員會簽訂物業服務合同的時候,往往存在以下四個問題:
一是違約責任條款約定不明確。按照《民法典》第九百十四六條的規定,業主在合同期內行使任意解除權,給物業服務企業造成損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失?!睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。業主承擔賠償責任的具體金額,往往與物業服務合同中約定的違約責任密切相關,這也就要求物業服務企業簽訂物業服務合同之前必須明確約定具體違約事項和違約金的金額及計算方法。具體違約金的計算方法按照《民法典》第五百八十五條的規定,當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
二是爭議解決條款約定不明確。按照《中華人民共和國仲裁法》第四條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國仲裁法〉若干問題的解釋》第七條的規定,當事人約定爭議可以向仲裁機構申請仲裁也可以向人民法院起訴的,仲裁協議無效。但一方向仲裁機構申請仲裁,另一方未在規定期間內提出異議的除外。這就要求物業服務企業在訂立物業服務合同時,要對爭議解決條款作出唯一性約定,否則無法達到適用仲裁解決合同糾紛的目的。
三是服務事項條款約定不明確。按照《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款和《民法典》第九百三十八條第二款規定,物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。這業意味著,物業服務企業在訂立物業服務合同時,要對服務事項予以明確,不要做出超出通常情況下物業服務合同文本中約定的服務事項范圍和自身服務能力的約定,否則容易因此承擔相應的違約責任。
四是服務質量條款約定不明確。按照《民法典》第五百一十一條第(一)項的規定,合同質量要求不明確的,按照強制性國家標準履行;沒有強制性國家標準的,按照推薦性國家標準履行;沒有推薦性國家標準的,按照行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。這也意味著違反上述標準,按照《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款的規定,同樣要基于服務不到位承擔承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
二、物業服務合同效力
《民法典》第九百三十九條的規定了物業服務合同的效力。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條除了規定了上述內容外,還規定業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。上述規定,體現了合同相對性的例外。合同相對性及相對性的例外來源于《民法典》第四百六十五條的規定,即依法成立的合同,僅對當事人具有法律約束力,但是法律另有規定的除外。
實踐中,關于物業服務合同的效力需要關注以下三個問題:
第一,前期物業服務合同和物業服務合同作為為第三人訂立的合同,其簽約主體是建設單位和業主委員會,而業主是合同實際權利義務享有者和承擔者。業主基于對臨時管理規約、管理規約以及房屋買賣合同等協議的授權,和《民法典》第九百三十九條的規定,實現對合同權利義務的承繼。在關于物業服務合同糾紛的訴訟中,部分業主會提出自身并非合同的當事人作為抗辯事由,按照上述規定,這樣的抗辯事由無法得到法院的支持。
第二,基于《民法典》第四百六十五條關于合同相對性的規定和第九百四十一條關于物業服務轉委托的規定,物業服務企業與保安、保潔等公司簽訂單項服務合同、與電梯、消防等維保單位簽訂的維保合同和對外簽訂的其他合同,都需要遵循合同相對性原則,也就意味著物業服務企業向業主提供相關提供單項服務、維保服務過程中造成的人身損害、財產損失等侵權行為和違約行為,應當由物業服務服務企業基于物業服務合同向業主承擔相關法律責任。物業服務企業可以基于相應的轉委托合同,要求單項服務公司、維保公司等其他企業的承擔違約責任。
第三,按照第九百四十一條第二款的規定,物業服務企業不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。對比《物業管理條例》第三十九條,本條增加了“物業服務企業不得將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人”的規定,也就意味著物業服務企業自身至少應當保留一項物業服務事項,否則涉嫌違反本條的規定。此外,最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第(一)項規定,業主委員會或者業主可以請求人民法院確認物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同無效。
三、物業服務合同中的格式條款
按照《民法典》第四百九十六條的規定,格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。這里面提到的合理方式,按照合同法司法解釋(二)第六條的規定,是指通過采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識。
《民法典》第四百九十七條規定了格式條款無效的情形即:(一)總則編關于合同無效的情形、和第五百零六條規定的造成對方人身損害的或者因故意或者重大過失造成對方財產損失的免責條款的約定;(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利;(三)提供格式條款一方排除對方主要權利。按照《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定,物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效。
 《民法典》第四百九十八條規定了格式合同解釋的相關規則,即對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。
四、物業服務合同主體的締約過失責任
《民法典》第五百條規定了締約過失責任,即當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,造成對方損失的,應當承擔賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠信原則的行為。
實踐中,常見的是業主委員會在與物業服務企業簽訂合同過程中,隱瞞未取得業主大會授權的事實,而選聘物業服務企業屬于物權編第二百七十八規定的業主共同決定事項,業主基于業主委員會侵害自身的知情權和撤銷權,向法院請求予以撤銷,最終導致物業服務企業無法與業主委員會訂立合同。對于由此造成的損失,物業服務企業可以按照《民法典》第五百條關于締約過失責任的規定向業主委員會主張損害賠償。為保證物業服務合同的訂立和履行,物業服務企業在簽訂合同前,加強風險防范意識,審查業主委員會是否取得業主大會的授權。
五、物業服務企業的合同權利和義務
《民法典》第九百四十二條、九百四十三條和九百四十九條規定了物業服務企業的三項合同義務。
第一,《民法典》第九百四十二條規定了物業服務企業的一般義務。物業服務企業應當按照合同約定,妥善維修、養護、清潔、綠化,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。這里面尤其需要注意的是采取合理措施保護業主的人身、財產安全。按照《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定,物業服務企業不履行或者不完全履行上述義務,業主可以請求人民法院判令物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。實踐中,正確適用本條規定,還需要結合侵權責任編中安全保障義務的相關規定,對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
第二,《民法典》第九百四十三條規定了物業服務企業的信息公示義務。物業服務企業應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。物業服務人信息公開義務是基于《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條保護業主知情權的要求,也是物權編第二百八十五條關于物業服務企業要接受業主的監督,及時答復業主對物業服務情況提出的詢問的應有之義。此外,物權編第二百八十七條還規定,業主對物業服務企業侵害自己合法權益的行為,有權請求其承擔民事責任。
第三,《民法典》第九百四十九條第一款規定了物業服務企業的移交義務。物業服務合同終止的,原物業服務企業應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務企業做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。本條規定回應了實踐中常見的物業服務企業以業主欠費或者質疑業主大會、業主委員會決議為由,據不移交相關資料、退出物業管理區域引發的物業項目交接難的問題。按照《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條和第十條的規定物業服務企業拒不履行交接義務的,業主委員會可以向人民法院請求解除物業服務合同,并要求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。此外,物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。
此外,物業服務企業按照《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條的規定,對業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,有權請求人民法院判令業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
六、業主交納物業費的合同義務
《民法典》第九百四十四條規定了業主支付物業費義務。業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業費是物業服務企業的主營業務收入,業主欠費不僅違反了物業服務合同的約定,也違反了包括本條的規定。不僅損害了物業服務企業的合同利益,也損害了其他交費業主的合法權益。長期以來,如何治理業主欠費,是物業服務企業非常頭痛的問題。部分物業服務企業通過采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費也引發了新的矛盾糾紛。物業服務企業通過訴訟方式催收物業費,要在訴訟時效周期內通過書面方式向欠費業主送達催收函;通過仲裁方式催收物業費,雙方要在物業服務合同中約定仲裁方式作為爭議解決的唯一方式,同時要評估仲裁的快捷性和仲裁的經濟成本。
七、對業主的合同任意解除權的限制
《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十一條、第十二條規定了業主對前期物業服務合同、物業服務合同合同期內的任意解決權?!睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l也規定,建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。此外,《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條還規定了業主合同期內任意解除權的司法救濟渠道。
由此可見,業主的合同任意解除權并非《民法典》第九百四十六條的創設,恰恰相反,《民法典》第九百四十六條的規定是對業主合同任意解除權的限制。一是明確規定除物業服務合同對對業主行使合同解除權的通知期限另有約定,業主依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的,應當提前六十日書面通知物業服務企業。二是明確規定業主行使任意解除權解除合同,給造成物業服務企業損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。此外,《民法典》第九百四十六條的規定是對業主合同任意解除權的限制同樣適用于《民法典》第九百四十八條規定的不定期物業服務合同。
八、事實服務與不定期物業服務合同
《民法典》第九百五十條規定了物業服務人的后合同義務。物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。第九百五十條是對實踐中大量存在的前期物業服務合同、物業服務合同到期,沒有及時成立業主大會重新續聘、選聘物業服務企業的情形,也就是事實服務階段,為物業服務企業提供物業服務的合法性問題做了背書。
此外,《民法典》第九百四十八條還規定物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。這就明確了事實服務期間的合同性質為不定期物業服務合同,對于不定期物業服務合同,物業服務企業和業主雙方都具有合同任意解除權,但是要履行提前六十日書面通知對方的法定義務。


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